產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 近期持續(xù)承壓。
Wind 數(shù)據(jù)顯示，11 月 3 日，全市場(chǎng)已上市的 76 只公募 REITs 產(chǎn)品中，有 58 只在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)下跌。跌幅排名前十的產(chǎn)品中，有 7 只都是產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs，其中 4 只跌幅超過(guò) 3%。
部分產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 價(jià)格連續(xù)多日出現(xiàn)下滑，還有產(chǎn)品因單日跌幅超過(guò) 5% 而發(fā)布交易情況提示公告，表明基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、基金投資運(yùn)作正常等，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。
有業(yè)內(nèi)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類 REITs 近期的下跌是受到了基金三季報(bào)的影響，并且這類資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營(yíng)承壓并不是新近發(fā)生的。" 從去年以來(lái)，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 或多或少都采取了一定的‘以價(jià)換量’的策略，但是成效不一。"
產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 承壓，有產(chǎn)品單日下跌超 5%
11 月 3 日，公募 REITs 二級(jí)市場(chǎng)呈下跌態(tài)勢(shì)。中證 REITs（收盤）指數(shù)和中證 REITs 全收益指數(shù)環(huán)比均下跌 0.63%，已上市的 76 只產(chǎn)品中有 58 只出現(xiàn)下跌。
值得一提的是，跌幅前十的產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 獨(dú)占 7 席，其中有 4 只產(chǎn)品單日跌幅都超過(guò) 3%。
不僅如此，實(shí)際上，近期產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 出現(xiàn)連續(xù)調(diào)整，有產(chǎn)品 5 日跌幅已經(jīng)逼近 10%。而從年初至今的情況來(lái)看，跌幅靠前的產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 也不在少數(shù)。
那么問(wèn)題來(lái)了，相比其他類型的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 為何承壓？
核心指標(biāo)出現(xiàn)下滑或成主要誘因
對(duì)于近期產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 價(jià)格的連續(xù)調(diào)整，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉對(duì)記者分析稱，應(yīng)該是受到了基金三季報(bào)的影響。隨著三季度業(yè)績(jī)的披露，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路以及能源板塊繼續(xù)維持了承壓的態(tài)勢(shì)，其中尤以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力最為顯著。
" 合肥、廣州、成都等 REITs 的出租率或平均租金等核心指標(biāo)出現(xiàn)了一定下滑，是產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 下跌的主要誘因。"
申銀萬(wàn)國(guó)證券也指出，在所有資產(chǎn)類型中，三季度產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)績(jī)下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）與可供分配金額降幅均超 10%，超過(guò)八成個(gè)券出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。
事實(shí)上，從今年的整體走勢(shì)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的表現(xiàn)缺乏亮點(diǎn)，并且分化顯著。正如朱元偉所說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營(yíng)承壓并不是新近發(fā)生的，從去年以來(lái)，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 或多或少都采取了一定的 " 以價(jià)換量 " 的策略，但是成效不一。
目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊也是內(nèi)部分化的：工業(yè)廠房類資產(chǎn)（臨港、東久、聯(lián)東等）表現(xiàn)比較穩(wěn)定，而研發(fā)辦公類資產(chǎn)中，只有張江 REIT 表現(xiàn)穩(wěn)定，其余的研發(fā)辦公類資產(chǎn)普遍承受較大壓力。
專家分析：產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 未來(lái)發(fā)展前景如何？
在朱元偉看來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的調(diào)整，主要體現(xiàn)了兩方面邏輯：
一是供需基本面。目前國(guó)內(nèi)各主要城市都面臨著辦公樓供需失衡的問(wèn)題，過(guò)去幾年大量建設(shè)和供給的辦公空間陸續(xù)入市，一定程度上超越了企業(yè)端的需求，導(dǎo)致出租率和租金普遍下滑。很多城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)名義上突出研發(fā)辦公定位，但實(shí)際上更多是相對(duì)簡(jiǎn)單的辦公空間，與商業(yè)辦公樓功能類似，實(shí)質(zhì)上形成了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)辦公類資產(chǎn)，之前的定位是以低于一般辦公樓的租金提供與其接近的辦公品質(zhì)空間，而現(xiàn)在隨著辦公樓租金的持續(xù)走低以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的持續(xù)供給，部分辦公樓的租金已經(jīng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)近乎持平，以上更具性價(jià)比的邏輯已經(jīng)難以接續(xù)。
二是區(qū)域局限性。他指出，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 的國(guó)企發(fā)起人幾乎都是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)公司，理論上定位于開發(fā)、建設(shè)和持有當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)載體和空間，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，不太可能像東久、聯(lián)東那樣構(gòu)建遍布全國(guó)各地的投資組合。對(duì)某個(gè)區(qū)域而言，從產(chǎn)業(yè)到不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，通常是高度關(guān)聯(lián)、相互影響的。這種局限于當(dāng)?shù)氐耐愋唾Y產(chǎn)組合，而且目前大多是持有單一項(xiàng)目，一定程度上限制了其通過(guò)資產(chǎn)和區(qū)域的多元化布局以分散風(fēng)險(xiǎn)的可能性，" 也就是說(shuō)，要差就都差的可能性比較大 "。
談到產(chǎn)業(yè)園區(qū) REITs 未來(lái)的發(fā)展前景，朱元偉表示主要受到基本面好轉(zhuǎn)、擴(kuò)募可行性、投資人偏好等多重因素的影響。例如，通過(guò)擴(kuò)募擴(kuò)大資產(chǎn)組合有利于減少單一項(xiàng)目業(yè)績(jī)波動(dòng)的沖擊。但是如果 REITs 持續(xù)折價(jià)，則擴(kuò)募積極性會(huì)不足，而不擴(kuò)募則只能保持目前依賴單一項(xiàng)目表現(xiàn)的局限性，如此會(huì)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致無(wú)法主動(dòng)通過(guò)資產(chǎn)組合擴(kuò)容來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)和平抑波動(dòng)。
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